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Bocconi: perché in via Col Moschin non ci sono gli alberi?

Via Col Moschin: le panchine, le serate al pub all’angolo, lo studentato aparto Giovenale. Perché l’intervento di Hines non ha previsto gli alberi? Perché il Comune lo ha permesso?

La nuova via Col Moschin – come può una rigenerazione urbana nel 2023 non prevedere la piantumazione di alberi?

Lo studentato in zona Bocconi è uno dei primi prodotti del nuovo corso di student housing che sta interessando Milano, in affanno nel rispondere con un’offerta adeguata alla domanda di alloggi studenteschi: ad oggi sono circa 10mila i posti messi a disposizione dalle residenze universitarie, nonostante gli oltre 65mila fuorisede. aparto Giovenale, frutto della partnership tra Hines e Blue Noble, società indipendente di gestione completa degli investimenti immobiliari, ha portato allo sviluppo di uno spazio di 16mila mq di proprietà del fondo di investimento immobiliare Living 2.0 gestito da Savills Investment Management SGR S.p.A., fatto a partire dalla riqualificazione dell’ex deposito dei magazzini de La Rinascente tra via Giovenale e via Col Moschin.

Aparto è un brand di Hines dedicato alla gestione delle residenze universitarie, attivo anche nel capoluogo lombardo. La struttura Giovenale mette a disposizione 600 posti a letto a tariffe che partono da 600 euro al mese fino ad arrivare a 1500, con una convenzione con l’Università Bocconi che riserva il 60% dei posti disponibili all’ateneo di via Sarfatti. Gli spazi restanti sono aperti a tutti i potenziali affittuari, da studenti di altre università a lavoratori di passaggio in città.

La costruzione dell’edificio ha comportato per Hines la presa in carico della rigenerazione urbana di via Col Moschin. Con gli oneri di urbanizzazione versati nella casse del Comune, è stato finanziato l’intervento di Principioattivo Architecture Group, firmatari della riqualificazione del tratto, che ha cambiato volto rispetto al passato – a partire dalla riduzione a una corsia e dalla ripavimentazione in sanpietrini di granito. 

Permangono, seppur riordinati, i parcheggi a spina di pesce con righe blu e gialle sul lato dello studentato. Sono state inoltre aggiunte solo una ventina di aiuole, distribuite su entrambi i marciapiedi, e alcune panchine di legno. Sul lato pari della via, la pista ciclabile unidirezionale verso sud sorta nel 2013, lambita da una stazione del servizio comunale di bike sharing. La domanda è lecita: perché non è stata prevista la piantumazione di alberi?

La rigenerazione urbana con poche aiuole e senza alberi di Via Col Moschin – il problema del verde a Milano, l’imbarazzo per Piazza San Babila 

Al netto dei malcontenti per la gestione delle risorse economiche destinate all’housing studentesco, il caso di via Col Moschin ha riportato al centro un’altra questione cruciale per il presente e il futuro all’ombra della Madonnina: la presenza, sempre più risicata, del verde. Un tema che interessa anche la nuova Piazza San Babila, una distesa di pietre e cemento senza nemmeno un albero.

I rendering del progetto aparto Giovenale promettevano la reintroduzione della vegetazione nella via, con alberi piantati di fronte allo studentato. Ad oggi in via Col Moschin non ve n’è traccia, e non è chiaro se si tratti di un’assenza temporanea o definitiva, magari forzata dal passaggio d’acqua sottostante che potrebbe ostacolare la piantumazione di alberi d’alto fusto. Al momento neanche fiori e cespugli sono stati distribuiti uniformemente.

Dopo la rigenerazione, si contano una ventina di aiuole; la più grande è situata di fronte all’ingresso dello studentato, affiancata dall’altro unico punto in cui sono presenti delle piantumazioni in serie, di fronte al civico 14. Bisogna percorrere tutta la strada verso Col di Lana per trovare altre due piccole piante sul lato destro. 

Tutte le altre aiuole sono spoglie. Al momento, a meno di netti cambiamenti nell’immediato futuro, via Col Moschin riproporrà nella prossima estate l’interruzione della linea alberata tra Castelbarco e via Cosseria che diversi residenti speravano di veder colmare con la rigenerazione, così da fronteggiare maggiormente attrezzati il fenomeno delle isole di calore. 

Milano, Via Col Moschin, zona Porta Lodovica. Appena 260 metri di strada, che coprono parte del percorso sotterraneo del canale Vettabbia e collegano via Castelbarco a Viale Col di Lana. Questo angolo di quartiere è popolato da studenti, iscritti perlopiù alla vicina Università Bocconi. Sono loro a frequentare il pub all’angolo con via Teulié, a pochi passi da dove un tempo sorgeva il Lime Light, e ad animare la via residenziale. 

Fino al 2022, chi accedeva in Col Moschin sorpassando l’autoscuola si trovava a costeggiare soltanto case, auto parcheggiate e cantieri, con la parte finale della via in rifacimento, e i tavoli della birreria affacciata su Castelbarco estesi fino al lato opposto della strada. Proprio in quel punto, oggi le sedute improvvisate sono sparite, e sorge una costruzione che ha aperto un nuovo capitolo della storia di via Col Moschin, riconsegnata alla città sotto una nuova veste con l’operazione aparto Giovenale.

Hines: student housing e PNRR – le soluzioni abitative calmierate

Hines è una società americana privata di investimento immobiliare globale, con un portafoglio in Italia di 7 miliardi di euro (l’obiettivo fissato per il 2026 è 10 miliardi). Il progetto aparto Giovenale, di cui Hines ricopre il development management, è inserito nella cornice di un progetto più ampio, che mira a lasciare un segno sul mercato degli studentati con la realizzazione di circa 5mila posti letto tra Milano e Firenze. Hines è il fondo che detiene il nuovo edificio al civico 26 di Via Spiga – sia la Torre Velasca: due asset che possono dare indicazione delle risorse e del patrimonio immobiliare.

Il costo della vita milanese è in continuo aumento, e il tema dell’abitare ha raggiunto livelli di criticità senza precedenti. Non aiuta la localizzazione della maggior parte delle più importanti università cittadine in zone centrali o semicentrali della città, che contribuiscono a gonfiare la domanda di alloggi entro i confini comunali da parte degli studenti e, conseguentemente, ad alzare vertiginosamente i costi degli affitti per l’intera cittadinanza o aspirante tale.

Il coinvolgimento di Hines nel mercato degli studentati è stato favorito dalle misure messe in atto con il Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza per fronteggiare la scarsa offerta di soluzioni abitative per la comunità studentesca. La Missione 4 del PNRR, Istruzione e Ricerca, ha infatti riformato la normativa sugli alloggi universitari, nota come la legge n. 338/2000, che prevede il cofinanziamento da parte dello Stato per interventi rivolti alla realizzazione di alloggi e residenze per studenti degli atenei nazionali. 

La riforma della normativa sugli alloggi universitari

Obiettivo della riforma è promuovere il diritto allo studio, triplicando i posti letto disponibili per i fuorisede, con un incremento da 40.000 a 105.500 entro il 2026, e facilitando l’accesso a soluzioni abitative alle fasce meno abbienti. Per conseguirlo, viene incentivata la realizzazione da parte anche dei privati, di progetti edilizi destinati agli studenti, e viene garantita la copertura a fondo perduto degli oneri relativi ai primi tre anni di gestione delle strutture, che diventa responsabilità del MUR – Ministero dell’Università e della Ricerca. 

La percentuale di cofinanziamento statale passa dal 50 al 75% dell’importo dell’intervento, e si consente l’applicazione alle nuove residenze studentesche del regime fiscale agevolato, ad appannaggio dell’edilizia sociale. A maggio 2023 è stato approvato in Consiglio Comunale l’aggiornamento relativo agli oneri di urbanizzazione, con una significativa innovazione per gli alloggi in edilizia sociale convenzionata in sostituzione dell’edilizia libera, per i quali è previsto l’azzeramento del costo di costruzione, e la convenzione del 50% per le residenze studentesche universitarie.

Ha generato non poche polemiche la concessione della possibilità di affittare le stanze a tempo indeterminato anche “ad esterni”, come turisti o lavoratori, quando gli studenti non sono presenti fisicamente nello studentato – ad esempio, durante le pause festive. La concessione è finita sotto accusa, poiché aprirebbe ai privati un business che va oltre il bacino d’utenza studentesco – a cui sarebbero comunque proposte soluzioni regolate dal mercato, senza particolari sconti.  È dalla scorsa primavera, inoltre, che viene contestata la legittimità di assegnare una fetta milionaria di fondi del PNRR destinati all’abitare (questione pubblica) a privati.

Hines e Comune di Milano

Al fine di restituire un quadro completo delle responsabilità e dei processi della rigenerazione verde di via Col Moschin, Lampoon ha contattato Hines e Comune di Milano. Pur avendo preso in esame la richiesta inoltrandola ai rispettivi uffici competenti, al momento entrambe le parti non hanno rilasciato dichiarazioni in merito. Nel rispetto della loro volontà di valutare accuratamente la questione prima di esprimere ulteriori commenti, restiamo in attesa di eventuali aggiornamenti e comunicazioni.

Filippo Motti

L’autore non collabora, non lavora né partecipa, non riceve compensi né finanziamenti, da alcuna azienda o organizzazione che possa ricevere vantaggi economici o di sorta dalla pubblicazione di questo articolo.

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